Hvernig hefur húsnæði áhrif á verðbólgu?

Húsnæði er einn stærsti útgjaldaliður heimilanna og vegur því þungt í vísitölu neysluverðs. Á Íslandi hefur húsnæðisverð oft sveiflast meira en verð á öðrum vörum og þjónustu, og húsnæðisliðurinn hefur á köflum skýrt stóran hluta verðbólgunnar. Þess vegna er verðbólga einnig mæld án húsnæðis.

Húsnæði í vísitölu neysluverðs

Húsnæðisliður vísitölunnar nær bæði til greiddrar húsaleigu, sem leigjendur greiða, og reiknaðrar húsaleigu, sem á að endurspegla kostnaðinn við að búa í eigin húsnæði. Íbúðareigendur greiða ekki leigu, og því þarf að meta hvað búsetan í eigin íbúð kostar.

Hagstofa Íslands metur reiknaða húsaleigu út frá leiguverði sambærilegs húsnæðis, svokölluðu leiguígildi. Áður byggðist matið einkum á markaðsverði íbúða og vaxtakostnaði. Breytingin hefur þau áhrif að skammtímasveiflur í íbúðaverði hafa minni bein áhrif á mælda verðbólgu en áður, en leiguverð fylgir þó íbúðaverði til lengri tíma. Hafa þarf aðferðabreytinguna í huga þegar verðbólga er borin saman yfir langt tímabil.

Annar húsnæðiskostnaður, svo sem viðhald, rafmagn, hiti og fasteignagjöld, er einnig hluti af vísitölunni.

Verðbólga án húsnæðis

Hagstofan birtir einnig vísitölu neysluverðs án húsnæðis. Samanburður hennar við heildarverðbólguna sýnir hvaðan verðbólguþrýstingurinn kemur:

• Verðbólga meiri en verðbólga án húsnæðis: Húsnæðiskostnaður hækkar hraðar en annað verðlag og ýtir verðbólgunni upp.
• Verðbólga minni en verðbólga án húsnæðis: Húsnæðiskostnaður hækkar hægar en annað verðlag, til dæmis þegar innfluttar vörur hækka vegna gengislækkunar.
• Svipaðar tölur: Verðhækkanir eru almennar og ekki bundnar við húsnæði.

Verðtrygging miðast við vísitölu neysluverðs með húsnæði, og það er sú vísitala sem verðbólgumarkmið Seðlabankans miðast við.

Íbúðaverð

Íbúðaverð er ekki það sama og húsnæðisliður vísitölunnar. Á M5 er íbúðaverð sýnt sem 12 mánaða breyting á markaðsverði íbúða í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu, samkvæmt vísitölu Hagstofunnar. Sú tala segir til um hvernig söluverð íbúða þróast, en ekki beint hvað kostar að búa í þeim.

Til að meta hvort íbúðir hafi hækkað í raun þarf að bera breytinguna saman við verðbólgu. Ef íbúðaverð hækkar um 3% á ári en verðbólga er 5% hefur raunverð íbúða lækkað um tæp 2%.

Hvers vegna fylgist Seðlabankinn með íbúðaverði?

• Eftirspurn: Hækkandi íbúðaverð eykur eignir heimila og getur ýtt undir neyslu og lántöku.
• Verðbólga: Íbúðaverð og leiguverð hafa áhrif á húsnæðislið vísitölunnar til lengri tíma.
• Fjármálastöðugleiki: Húsnæðislán eru stærsti hluti skulda heimila. Seðlabankinn setur því reglur um hámark veðsetningar og greiðslubyrðar nýrra húsnæðislána til að draga úr hættu á að heimili skuldsetji sig um of.

Hærri vextir draga yfirleitt úr eftirspurn eftir íbúðum, því greiðslubyrði lána hækkar og færri standast greiðslumat.

Húsnæði á M5

Á síðunni Hagtölur má bera saman verðbólgu, verðbólgu án húsnæðis og íbúðaverð. Hverju spjaldi fylgir graf sem sýnir þróunina yfir valið tímabil. Gögnin koma frá Hagstofu Íslands.